Vastgoedbeleggers in box 3: Wees op uw hoede!
02 Mar 2016
2 maart 2016
Zoals u weet moet binnenkort de aangifte inkomstenbelasting weer worden ingevuld. Als u een particuliere vastgoedeigenaar bent zult u uw vastgoedportefeuille naar alle waarschijnlijkheid moeten aangeven in box 3 onder de noemer ‘inkomen uit sparen en beleggen’. Ik hoef u waarschijnlijk niet meer uit te leggen dat dit buitengewoon prettig is vanwege de forfaitaire heffing van slechts 1,2% over het saldo van de bezittingen minus de schulden. Dit zal in de meeste gevallen een stuk voordeliger zijn dan de heffing van 52% over het daadwerkelijk behaalde rendement in box 1. Deze box is echter bestemd voor ondernemers en niet voor beleggers. Omdat u zich bezighoudt met de verhuur van vastgoed hoeft u zich daarover geen zorgen te maken. U bent namelijk per definitie een belegger. Toch…..?Het mantra “verhuur van vastgoed is altijd een belegging” heeft vele jaren geklonken in de fiscale wereld en particuliere vastgoedeigenaren hebben daar ook dankbaar gebruik van gemaakt. Inmiddels begint dit beeld langzaam maar zeker te verschuiven. Dit heeft alles te maken met de fiscale bedrijfsopvolgingsfaciliteiten die op dit moment volop in de belangstelling staan en waarover ik al eerder heb bericht op vastgoedjournaal.nl. Op dit moment wordt er namelijk veel gediscussieerd over de toepassing van deze faciliteiten op de overgang krachtens schenking of erfrecht van aandelen in vennootschappen die een vastgoedportefeuille exploiteren.
Bij een dergelijke overgang van aandelen is in beginsel 40% belasting verschuldigd (een combinatie van inkomstenbelasting en schenk- of erfbelasting) tenzij men gebruik kan maken van de fiscaal gunstige bedrijfsopvolgingsfaciliteiten. In dat geval kan de belastingdruk worden teruggebracht tot ca. 3,4%. Deze faciliteiten zijn echter alleen maar van toepassing als de bv een onderneming drijft. En de fiscus hanteert bij de overgang van aandelen in vastgoed-bv’s het hierboven genoemde mantra: “verhuur van vastgoed is altijd een belegging”. Ik vermoed dat u als particuliere vastgoedeigenaar die zijn vastgoedportefeuille in box 3 aangeeft, het op dit punt roerend eens zal zijn met de fiscus.
Core business
De aandeelhouders van vastgoed-bv’s denken hier echter heel anders over. De vastgoed-exploitatie wordt door deze aandeelhouders niet beschouwd als een belegging maar als een ondernemingsactiviteit. Het is vaak hun core business; zij houden zich namelijk al tientallen jaren actief bezig met het opbouwen en exploiteren van de vastgoedportefeuille en het volledige inkomen wordt behaald met het rendement op de vastgoedportefeuille. Al hun geld zit in stenen en zij houden zich full-time bezig met property management werkzaamheden, te weten administratief beheer, technisch beheer en commercieel beheer. Vaak hebben ze ook personeel in dienst om deze werkzaamheden te verrichten.
Omdat de belangen groot zijn en een belastingheffing van 40% de facto het einde van het vastgoedbedrijf betekent (want waar moet de belasting van betaald worden?) geven de aandeelhouders van vastgoed-bv’s zich niet zomaar gewonnen en worden er flinke discussies met de fiscus gevoerd over de vraag of de vastgoedportefeuille al dan niet als onderneming moet worden aangemerkt. Dit heeft in de afgelopen periode al geresulteerd in een aantal gerechtelijke procedures waarin de fiscale rechters oordeelden dat de vastgoed-exploitatie als onderneming moet worden aangemerkt. Voor de aandeelhouders van vastgoed-bv’s zijn deze uitspraken uiteraard goed nieuws. Het betekent dat men niet bij voorbaat kansloos is indien men een beroep op de bedrijfsopvolgingsfaciliteiten wil doen.
Voor u als particuliere vastgoedbelegger betekent dit echter dat u deze ontwikkelingen en de rechtspraak goed in de gaten moet houden en dat u zich moet gaan afvragen hoe intensief u zich eigenlijk bezighoudt met uw vastgoedportefeuille. Als u een vastgoedbeheerder op uw portefeuille heeft gezet en uw werkzaamheden zich beperken tot het maandelijks checken van de binnengekomen huur via een bankieren-app dan kunt u met een gerust hart straks bij het invullen van uw aangifte inkomstenbelasting uw vastgoedportefeuille weer aangeven in box 3.
Grote portefeuille?
Als u echter een grote portefeuille bezit en veel werkzaamheden zelf in eigen beheer uitvoert of zelf de uitvoering aanstuurt dan vertonen uw werkzaamheden wellicht een grote gelijkenis met die van de vastgoed-exploitanten die door de fiscale rechters als ondernemer zijn aangemerkt. In dat geval raad ik u sterk aan uw positie eens te laten doorlichten. Hoe meer rechtszaken de fiscus gaat verliezen op het terrein van de bedrijfsopvolgingsfaciliteiten, hoe groter namelijk de kans dat zij dit verlies willen goedmaken. De uitspraken van de rechters kunnen zij dan gaan gebruiken om de werkzaamheden van particuliere vastgoedeigenaren eens kritisch onder de loep te nemen. Zeker als het om grote portefeuilles gaat wordt het interessant voor de fiscus om eens goed te kijken naar de bemoeienis van de vastgoedeigenaar bij zijn eigen portefeuille. Wees dus op uw hoede als vastgoedbelegger!
Bron: Vastgoedjournaal.nl